Nhiều dự báo cho thấy thị trường BĐS Việt Nam

chuẩn bị đón một chu kỳ hưởng lợi từ việc nới room cho nhà đầu tư nước ngoài. Nhiều quỹ đầu tư nước ngoài sẽ làm “nóng” thị trường bằng M&A.

Tóm tắt

– Đây thực sự là một bước đột phá và được kỳ vọng mang lại nhiều hiệu ứng tích cực và sâu rộng, hỗ trợ mạnh mẽ cho sự phát của thị trường chứng khoán Việt Nam, hướng đến nâng hạng Việt Nam từ một thị trường cận biên thành thị trường mới nổi theo tiêu chí của MSCI. Qua đó, thị trường BĐS Việt Nam cũng sẽ đón những dòng vốn từ nhiều tập đoàn tài chính toàn cầu.

– Chúng ta đừng quá lo ngại việc các doanh nghiệp BĐS trong nước sẽ bị thâu tóm một khi thị trường “tràn ngập” dòng vốn ngoại của những nhà đầu tư lớn. 

Chúng tôi vừa có cuộc phỏng vấn với ông Nguyễn Vĩnh Trân, Giám đốc điều hành Quỹ Jen Capital xung quanh cơ hội mở và những thách thức từ việc nới room này.

PV: Việc nới room này còn tạo cơ hội rất lớn cho các nhà đầu tư ngoại “rót” vốn vào thị trường BĐS trong giai đoạn tới. Với cá nhân, ông bình luận như thế nào về xu hướng này?

Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Đây thực sự là một bước đột phá và được kỳ vọng mang lại nhiều hiệu ứng tích cực và sâu rộng, hỗ trợ mạnh mẽ cho sự phát của thị trường chứng khoán Việt Nam, hướng đến nâng hạng Việt Nam từ một thị trường cận biên thành thị trường mới nổi theo tiêu chí của MSCI. Qua đó, thị trường BĐS Việt Nam cũng sẽ đón những dòng vốn từ nhiều tập đoàn tài chính toàn cầu.

Có hai điều tác động tích cực mà tôi nhận thấy rất rõ. Đó là, thứ nhất nếu bỏ mức giới hạn này đi thì tính cạnh tranh giữa các công ty BĐS trong và ngoài nước trở nên chuyên nghiệp hơn, chuyển giao thị trường tốt hơn. Thứ hai, Việt Nam sẽ thu hút được một lượng lớn vốn nước ngoài để đầu tư cho hệ thống cơ sở hạ tầng bởi vì nguồn ngân sách không bao giờ đủ để đầu tư cho việc này. Quá trình phát triển thị trường BĐS đã cho thấy, nơi đâu có hệ thống hạ tầng cơ sở, đặc biệt là giao thông, phát triển thì nơi đấy có những “điểm nóng” của BĐS tăng trưởng.

Theo tôi, đây là một cơ hội mở rất lớn cho các tập đoàn tài chính hàng đầu thế giới tham gia vào những chương trình phát triển nhà ở, hạ tầng, đô thị tại Việt Nam đang còn dang dở. Ngoài ra, việc nới room này chắc chắn sẽ làm cho giá đất tại các đô thị lớn được giao dịch ở mức phù hợp hơn, giá nhà sẽ rẻ hơn trong tương lai.

PV: Ông có cho rằng, các doanh nghiệp BĐS nội địa sẽ mất lợi thế cạnh tranh và thua ngay trên sân nhà khi cán cân vốn ngoại trên thị trường thay đổi?

Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Ban đầu, thị trường sẽ chứng kiến cuộc cạnh tranh khá khốc liệt, nhất là đối với những công ty vừa và nhỏ sẽ dễ bị thâu tóm.

Chúng ta đừng quá lo ngại việc các doanh nghiệp BĐS trong nước sẽ bị thâu tóm một khi thị trường “tràn ngập” dòng vốn ngoại của những nhà đầu tư lớn. Chính phủ xóa bỏ giới hạn sở hữu của doanh nghiệp nước ngoài đối với các công ty niêm yết trên sàn chứng khoán là nhằm đưa thị trường nói chung phát triển mang cỡ tầm quốc tế.

Chúng ta đừng nghĩ theo kiểu tiêu cực, tức là lấy 5% từ những người nghi ngại để “áp” cho 95% số còn lại mà làm hạn chế quá trình phát triển kinh tế. Quy định này bắt các doanh nghiệp của chúng ta phải suy nghĩ một cách tích cực, dám từ bỏ những lợi ích cục bộ để hợp tác phát triển với phương châm đặt lợi ích của người tiêu dùng lên trên hết. Còn nếu các doanh nghiệp tiếp tục coi trọng lợi ích của mình, thì chúng ta sẽ tiếp tục chứng kiến một thị trường BĐS phát triển khá ì ạch như 10 năm trở lại đây.

PV: Quỹ Jen Capital hoạt động với mục tiêu đưa các nguồn vốn nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam, vậy ông chuẩn bị cho cơ hội này như thế nào?

Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Chúng tôi đang ráo riết đi “săn” dự án BĐS để đầu tư với một tầm nhìn dài hơi. Dự kiến, đến cuối năm nay Jen Capital sẽ ký kết mua lại 1 đến 2 dự án lớn tại Tp.HCM để phát triển. Việc nới room này cũng sẽ tạo điều kiện khá thuận lợi cho quỹ, bởi vì Jen Capital có thể mua lại 100% dự án, đưa thêm vốn ngoại vào Việt Nam từ nhiều đối tác hiện hữu tại nhiều nước. Quỹ Jen chỉ tập trung vào mỗi phân khúc nhà ở tại Tp.HCM chứ không đầu tư dàn trải. Bởi vì đây mới là nhu cầu thật của thị trường.

Có nhiều ý kiến cho rằng chiến lược đầu tư của chúng tôi khá bảo thủ hay hạn chế, tuy nhiên đó lại là một chiến lược đúng đắn trong bối cảnh phát triển của thị trường BĐS Việt Nam. Chúng tôi không phải đầu tư vì cơ hội trong một vài thời điểm, đi từng bước thận trọng với một tầm nhìn lâu dài.

PV: Vậy theo ông đâu là những điểm yếu lớn đang tồn tại trên thị trường BĐS?

Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Vẫn chưa có một sân chơi bằng phẳng tại Việt Nam. Dòng tiền nước ngoài vào thị trường có tốt hay không còn phụ thuộc nhiều vào việc chúng ta đến khi nào bỏ hẳn sự phân biệt đối xử giữa doanh nghiệp trong nước và ngoài nước.

Chẳng hạn, Luật nhà ở vừa có hiệu lực thi hành đã cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam, nhưng vẫn còn giới hạn số lượng nhà được mua, cách thức bán hàng cho họ cũng không giống với người trong nước. Người Việt Nam ở nước ngoài hiện nay khá lớn, và đây sẽ là một nguồn ngoại tệ “khủng” có khả năng “chảy” mạnh vào thị trường BĐS trong thời gian tới. Tuy nhiên, còn quá nhiều thủ tục hành chính rườm rà mà mỗi một Việt kiều phải làm để sở hữu được nhà tại Việt Nam.

Song song với đó, thị trường BĐS Việt Nam đang cần một sự minh bạch từ mọi doanh nghiệp trong nước, từ phương thức bán hàng, chiến lược liên kết, đến hoạt động tài chính… Chúng ta phải tạo được niềm tin cho người tiêu dùng, ngay cả trong những tình huống xấu nhất thì lợi ích của họ vẫn được bảo đảm.